本报记者 方超 张家振 上海报道
赣系房企中奥地产，控股前海人寿和深业物流，正频繁出现在各地土拍“战场”中。
近日，是多家知名上市公司的第股东，中奥地产以9.08亿元竞得江西抚州市临川区钟岭道以南、伍塘路以西、天成路以北DFB2021013地块，已发展成为型综合金融控股集团。深圳市钜盛华股份有限公司（“钜盛华”）7月5日公告称，溢价率46.19%，评级机构公国际维持公司主体长期信用等级及相关债项信用等级为“AA+”，成交楼面价为5848元/㎡。而这仅仅是新晋百强房企中奥地产迅猛拿地的一个缩影。
《经营报》记者梳理发现，同时将公司主体的评级展望由“稳定”调整为“列入信用观察名单”。公告显示，仅自今年以来，公国际将钜盛华列入信用观察名单，中奥地产就在徐州新沂、宜春樟树和阜阳颍上等多个县市高溢价拿地，主要考虑到钜盛华股权被高比例质押、公司资金被占用、关联担保规模较高、本债务压力较、盈利能力亟待增强等因素。钜盛华就此表示，并在5月初接盘了华夏幸福位于武汉新洲的双柳地块。
而在中奥地产拿地迅猛的背后，此次主体评级展望调整对公司持续融资成本造成一定影响，隐约闪现出信托的身影。用益信托网显示，但随着公司各板块业务的不断发展，仅今年以来，营业总收入呈稳定增长趋势。公司将积极应对，中奥地产就运作了“爱建共赢-中奥金华东阳集合资金信托计划”“爱建共赢-中奥赣州集合资金信托计划”“爱建共赢-中奥赣州集合资金信托计划（二期）”等三款理财产品，涉资规模累计6.4亿元。
对此，中奥地产相关负责人在接受记者采访时表示，企业负债率较低，发展较为稳健，以自有资金发展为主；在拿地方面，遵循适合自己的拿地策略，并不存在承压问题。
信托融资被疑明股实债
在短短六个月时间里，中奥地产就联手爱建信托“上新”了三款信托产品。
用益信托网显示，与中奥地产相关的三款理财产品已全处于“执行”状态。其中，金华东阳信托计划发行时间最早，为“2021-01-25至2021-01-29”，而两款赣州信托计划和发行时间皆为今年7月份，上述三款信托产品累计涉资规模为6.4亿元。
“一般而言，商联合信托公司作房地产股权信托融资，一方面是项目在不具备银行贷款所需要‘四证’的前提下，为解决项目前期融资问题而作的股权融资。”IPG首席经济学家柏文喜表示，“另一方面，也是为了以明股实债的形式来降低表观负债率，甚至为了在合并报表时实现出表。”
以赣州信托计划（二期）为例，该信托计划投资项目所在地为江西赣州市赣县区，融资方为南昌奥庭置业有限公司（以下简称“南昌奥庭”）。而天眼查显示，南昌奥庭唯一的对外投资公司为赣州奥蓝置业有限公司，公司经股权穿透疑似实控人为爱建信托。
而在该信托计划资金用途的介绍中，公司方面表示信托资金规模不超过5亿元，分两期募集，其中信托计划I期（投资类）规模不超过1.8亿元，用于认购有限合伙企业优先级LP，而信托计划II期（融资类）规模不超过3.2亿元，待标的项目满足条件后放款，用于标的项目。
无独有偶，金华东阳信托计划也同样投向了房地产领域，而平台公司则是浙江金华奥宇置业有限公司。天眼查显示，在公司股东中，上海奥筑企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持股99%，江西中奥置业有限公司持股仅1%；而在前者的股东表中，中奥地产系持股50.4%，爱建信托系持有剩余股权。
“在具体操作过程中，往往会让信托计划占股而商占小股，但实际控制人肯定是项目商，而不是占股的信托计划。”柏文喜同时表示，这种明股实债形式既实现了项目前期融资，又能降低表观负债率和实际的融资成本，可谓一举多得。
“但这种融资方式具有‘在杠杆之上再加杠杆’的特征，容易导致项目负债过高和流动性压力过。如果信托计划后续发行不顺利，那么项目涉及明股实债的信托计划融资就会陷入流动性危机。”柏文喜进一步表示。
“不存在明股实债。”中奥地产方面对此回复称，公司负债率较低，较为稳健，以自有资金发展为主，不依赖信托输血，不存在流动性风险。
项目扎堆三四线城市
除疑涉明股实债外，中奥地产近期在各地土拍市场中频繁高溢价拿地，也引起了行业关注。
记者梳理发现，仅自今年以来，公国际将钜盛华列入信用观察名单，中奥地产就在徐州新沂和宜春樟树等多地拿地，并在5月初接盘了华夏幸福位于武汉新洲的双柳地块。据悉，该项目已命名为武汉中奥星耀天悦。
在亿翰智库发布的《2021年1-6月典型房企新增货值研究成果》中，中奥地产新增货值为136.3亿元，排名第70名。同时，根据中指研究院数据显示，中奥地产今年上半年拿地金额为40亿元，位列行业第100 位，拿地金额数据及排位不及去年。
“该机构发布的数据并未与我司沟通确认，数据并不准确。”中奥地产方面表示，“我们看到了政策调控市场的决心，引导房地产行业走向更健康、更规范的方向。因此主动对投资做了更为谨慎的把控，考量利润率及规模均衡，更考虑企业的长期稳定发展。”
在举进入三四线城市的同时，中奥地产频繁高溢价拿地也备受关注。记者梳理发现，中奥地产今年以来已在徐州新沂、宜春樟树和阜阳颍上等县市高溢价拿地。例如，中奥地产在4月份竞得新沂2021-13号地块，溢价率达89.79%；5月份，中奥地产又以187.5%和133%的溢价率，分别拿下阜阳颍上的YS2021-3和YS2021-4号地块。
“在公司的投资策略中，三四线潜力型城市是主要发展区域之一，同时对集中供地的城市持谨慎态度。公司在拿地前均会进行全面深入的研究，并已充分考虑去化风险。”中奥地产方面表示，“高溢价率一方面是公司对区域发展的看好，另一方面也是中奥地产内功扎实，为产品力和营销力提供了强有力的保障。”
对于频繁高溢价拿地对现金流的影响，中奥地产方面回应称：“在拿地方面，公司遵循适合自己的拿地策略发展，并不存在承压问题。”
官网资料显示，中奥地产定位“快乐生活综合服务商”，实行上海、南昌双总管理模式，业务涵盖地产、商业运营和物业服务，目前已布华中、华南和华东区域，并了苏北区域、苏南区域、浙北区域、浙中区域、安徽区域、赣北区域、环南昌区域、赣南区域和广深区域9个区域公司。
在三四线城市举拿地的同时，中奥地产的销售规模自2020年以来也在快速进阶。例如，根据克而瑞数据，今年上半年全口径销售额为165.4亿元，但权益金额仅为74.8亿元，权益金额占比仅为45.22%，有业绩“虚胖”的嫌疑。
在业内人士看来，这或与中奥地产近年来快速扩合作“朋友圈”密切相关。相关信息显示，仅自2020年以来，中奥地产总裁任小军和执行总裁田永盛等先后与新城控股、弘阳集团、、银城集团和海伦堡等10余家房企接洽或签订合作协议。
最新的合作案例发生在7月9日，中奥地产与华地集团正式签署合作协议，双方未来将充分发挥各自的业务和资源优势，推动双方具体项目深度合作和落地，实现优势互补和互利共赢。
“在这种合作模式中，通常是一方提供土地，另外一方负责。”汇生国际资本总裁黄立冲分析认为，负责的一方可以避免在购买土地时动用量资金和款项，但在项目过程中需支撑所需的流动资金并负责操盘等。
“合作共赢、合作互补目前是行业发展趋势，与企业的合作并不是急于扩合作规模、盲目提升销售业绩。”中奥地产方面表示，“在江西等公司深耕的区域，多为其他企业寻求与我司合作；在华东和华南区域，公司也会与当地有优势的企业合作，进行优势互补，同时充分尊重及信任属地合作方。”
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
