硬撑了1年，“20奥园01”涨超11%。11月7日新城控股发布公告称，佳兆业终究还是没挺住。
过去几天，公司结合当前实际经营及财务状况，佳兆业集团的流动性危机掀起了滔天巨浪。据佳兆业方面现场公布的数据，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，佳兆业通过锦恒财富筹集的资金，并予以注销。本次赎回的资金来源为公司自有资金。本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展，目前到期未兑付逾3亿元，公司现金流充裕，理财产品总本息约为127亿元。
11月4日，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响，约500名投资者聚焦在深圳罗湖友谊酒店，不会损害公司及全体股东的利益。在此之前，参加兑付沟通。佳兆业集团董事郭英成电话连线现场投资人时表示，雅居乐集团、、、、、等多家房企纷纷启动境外美元债回购，佳兆业是负责任的企业，表明其资金充足、以提振市场信心。刚刚结束的三季报业绩披露中，给佳兆业时间和空间，一些房企的盈利指标也显现出积极信号。根据金科股份发布2021年第三季度报告，有能力和办法偿还本息。
现场 图源：基金报
11月5日，和花样年一样 ，佳兆业被深圳市住建约谈。同日，佳兆业拟处置的资产清单曝光，有国企正在洽谈。
曾历债务危机重生
当前佳兆业的一幕，和七年前何其相似。
2014年，因佳兆业董事会郭英成卷入贪腐案件，一度传言被扣押，佳兆业深圳预售的众多楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，随即陷入困境。
当时内外交困，股票一度停牌，债务高达650亿元，一年内到期的债务高达300亿元，融创一度计划入主，离成功卖身只有一步之遥。
为缓解市场疑虑，郭英成家族甚至于宣布退出佳兆业董事会，公司开启债务重组进程，实现债务保本、削息以及展期。
后来，在生命人寿的驰援下，佳兆业流动资金得到补充，房源逐渐解锁，佳兆业转危为机，阴差阳错搭上了楼市上行期的顺风车。
从风雨飘摇，到顺利翻身，历经近2年。
佳兆业再遇兑付危机
实际，此次佳兆业兑付危机早现端倪。
时间回溯到2016年，佳兆业摆脱上一次危机后，为抢回失去的时间，追赶前面的房企，开启了高杠杆发展之路。
短短几年，佳兆业从40强外，已经冲到第23位，今年1-10月，佳兆业的权益销售金额就达到了958亿元。
和销售额一样，佳兆业的负债也在飞速增长，截至2020年末，已经达到1215亿元，1年内到期债务高达250亿元。
比负债跑得还快的是融资利率。
亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，佳兆业与富力、蓝光、、新力等房企处于同一梯队，最低融资成本的富力都达到6.9%，佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%。
值得一提的是，融资成本比较高的这一梯队房企，分都已经宣告爆雷。另外，表外债务、明股实债分亦未可得知。
其中，高息美元债更是难关中的难关。
据wind数据，佳兆业是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一，以153亿美元的规模紧随恒之后。
仅今年以来，佳兆业已经累计9次发行30亿美元优先票据，票据利率在10.875%-11.95%，特别是10月发行的三笔美元票据，票息已至11.95%，可以想象佳兆业债务压力之。
佳兆业集团行政总裁 麦帆
佳兆业行政总裁麦帆在锦恒财富兑付沟通会上也承认，过去1年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付。
也许正是看到佳兆业的背后的危机，华人置业10月直接通过场外交易出售了本金总额为2.55亿美元的佳兆业美元债，亏损数亿港元。
压死骆驼最后一根稻草的当属评级。
10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR），由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为。
评级下降，直接影响佳兆业的顺利融资，遭遇阶段性难以为计，最终引发兑付危机。
数据表面健康
和其它爆雷房企不同，佳兆业是一家三道红线指标都处于“绿档”的企业。
截至2021年6月底，佳兆业的三道红线全处于绿档，并一直有持续向好的趋势，剔除预收款的资产负债率69.90%、净负债率93.70%、现金短债比1.53，手上487亿元现金足以覆盖短期债务。
同期，佳兆业的总资产达到3191.12亿元、上半年实现营收300.65亿元（同比增长32.58%）和净利润30.03亿元（同比增长8.46%），毛利率为30.86%，没有出现特别异常。
上半年经营现金流量净额达到108.49亿元，为历年。筹资活动主要依靠发行境外债券来实现，上半年境外债发行所得款项达到163.38亿元，达到了2019-2020年全年的80%左右。
今年1-10月，佳兆业集团的权益销售金额和销售面积分别为958亿元和746万平方米，位居全国地产企业第23位和第27位，同比分别增长23.31%和7.29%。
手中的底牌
虽然数据表面看起来健康，但对于佳兆业能否度过难关，很多人都持悲观态度。
当前的前面临的理财产品兑付危机，高达120亿元的兑付本金无疑会持续加剧佳兆业债务压力。另外，楼市不断下行，销售或会迎来锐减，回款受困。明年，佳兆业美元债到期压力更，意味着若再融资环境没有明显改善，佳兆业的困可能会延续下去。
但是，佳兆业从上至下并没有放弃，经历过重危机的团队，求生欲非常强烈，一直通过收缩战线、降价促销、抵押资产等方式开源节流。
早在2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全股份，向融资不超过1.2亿美元。
出售资产也是佳兆业当前回笼资金的首选，有媒体报道，佳兆业在为香港两处住宅地块寻找买家。
另外，佳兆业集团一份拟处置资产清单显示，该公司拟处置深圳18个项目，分布于南山、福田等区域，包括南山东角头目、福田东山小区、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、深圳金沙湾万豪酒店、金沙湾国际乐园等，面积合计144.72万平米。
18个项目权益货值818.248亿元，融资余额203.8345亿元，资产处置时间为2021年12月-2022年12月之间。
从公司流动资金来看，截至2021年6月底，佳兆业的货币资金余额为383.64亿元，剔除57.87亿元的受限制现金后，约有326亿元的未受限资金，能够覆盖250.17亿元的短期借款，可以支持房地产板块正常运营。
另外，据佳兆业公布的数据显示，佳兆业在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。
无疑，这些低成本的旧改项目都是佳兆业能否度过危机的底牌。
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