一场房地产企业流动性的考验即将到来从频繁的商业汇票逾期问题到房地产企业美元债券违约的暴露，各房地产企业的隐性资金池纷纷陷入困境。特别是下半年以来，房地产企业美元债务问题引起了广泛关注。10月4日，华新年控股宣布2.06亿美元债务违约。当晚，曾宝宝在社交媒体上发表讲话，表示违约是她最黑暗的时刻，“我经历了并理应经历跌宕起伏”
过了一段时间，当代房地产的流动性风险也暴露出来，而这家前“纽交所上市房地产企业第一股”已经走到了债务违约的边缘，弥漫的债务危机直接出现在二级市场上，在一个排名下降的名单中，主流房地产的美元债券均幅下跌，其中，华世联、现代地产、建业地产和阳光城分别下跌了68.99%、63.39%，科瑞证券信息显示，房地产美元债券创下上市以来新低，为至少8年来最跌幅。9月30日至10月12日，市场iboxx亚-中-美元房地产债券指数累计下跌12.62%，领跌各类债券品种。事实上，6月份又有一家公司美元债券幅下跌。据统计，几个月前，奥林匹克公园的许多美元债券幅下跌，每一美元的面值一度跌破90美分。其中，2027年到期的美元债券面值于7月6日跌至81.655美分，收益率为10.23%
祸不单行。奥林匹克公园也相继被评级机构降级。我想知道明年是否会被穆迪列为观察，奥林匹克公园的风险早已被评级机构所预示。6月9日，国际信用评级机构惠誉将奥林匹克公园的评级前景从“稳定”调整为“”。同时，它还确认了奥林匹克公园的高级无担保评级及其未偿高级美元债务的评级为“BB”
惠誉给出的理由很简单：
也就是说，到2024年的预测期，奥林匹克公园的比例合并杠杆率可能保持在40%以上，谈到惠誉的评级因素（从2020年6月底的37.9%到2020年底的41.8%）。惠誉不确定其隐含现金收入的下降是否能在2021年底前扭转，也不确定能否在2021减少对合资企业和关联企业的担保。奥林匹克公园的经验似乎可以在华新年找到。早在9月份，评级机构就下调了样本年的评级，其中标准普尔将样本年的前景调整为，并确认为“B”级。惠誉在好玩的一年将长期外币发行人的违约评级从“b+”下调为“b”，前景仍然是“的”
为了澄清这一消息，华香年还发布了一份公告，称公司运营良好，拥有充足的营运资金。然而，10月4日，《年》发布了内幕信息和短期停牌公告，宣布2016年发行的约2.06亿美元的五年期未偿票据已到期，尚未支付，这构成了在外质疑面前的重违约，奥林匹克公园也在努力工作，除了偿还国内公司债券外，还加快了美元债券的回购。10月8日，奥林匹克公园宣布，10月8日，公司已将名义利率为5.85%，总规模为15亿元的2018年公行公司债券（一期）本息全转让给csdct上海分公司，于12日偿还。到目前为止，奥林匹克公园2021所有到期公司债券的本金和利息均已支付到位，2022年没有任何国内公司债券到期。然而，10月18日，资本市场的所有努力似乎都没有成功，穆迪将奥林匹克公园B1级商业家族评级（CFR）列入评级下调观察名单。同时，穆迪将奥林匹克公园B2级优先无担保债券列入评级下调观察名单，此前前景稳定，穆迪预测，由于运营和融资环境更加严峻，奥林匹克公园的流动性在未来12-18个月将下降。截至2021 6月30日，该公司的无限制现金为610亿元，而报告的短期债务为520亿元。未来12-18个月，奥林匹克公园需要依靠外资金来满足其现金需求，但该公司获取海外资金的方式仍不确定。穆迪还预测，在融资紧张的情况下，购房者对奥林匹克公园的信心较弱，未来6-12个月合同销售额将下降。这将减少公司的经营现金流，从而降低其流动性。如果奥林匹克公园的流动性和再融资风险增加，其获得资金的能力减弱，或者公司未能将其债务幅降低到更可持续的水平，穆迪可能会下调其评级。面对疑问，短期债务面临压力，自今年年初以来，澳元已多次回购美元债券。连同2021 4月9日和5月21日的回购，澳元已于6月10日在公开市场回购了本金总额为900万美元的优先票据。此外，10月8日，12日，奥林匹克公园将票面利率为5.85%、总规模为15亿元的2018年一期公行公司债券本息全转让给csdct上海分公司偿还。截至目前，2021奥林匹克公园所有到期公司债券的本息均已到位，2022年，奥林匹克公园没有发行到期的国内公司债券：“奥林匹克公园提前采取了有效措施，加强了现金流的安全边际，提前赎回了债务，这表明公司的债务状况在短期内是安全的。”
关于现金流这一敏感问题，奥林匹克公园高管也明确表示，公司一贯重视企业信用，将继续优化各项信用指标，通过促销、收款等措施，积极加快资金回笼，以确保现金流的安全，促进企业的高质量和可持续发展，但事实是否如此？根据财务报告，截至2021 6月末，奥林匹克公园净负债率为80.7%，不含预收款项的资产负债率为78.5%，现金短债率为1.3倍；银行及其他借款802亿元，优先票据和债券311亿元，11133亿元。其中，一年内短期贷款517亿元，占贷款总额的46%。就美元债券而言，奥林匹克公园今年上半年发行了三只美元债券，共计7.38亿美元，用于再融资。据不完全统计，截至10月16日，奥林匹克公园共有10只美元债券，总金额32.03亿美元，从整体债务来看，无论是贷款还是整体负债，奥林匹克公园短期压力很，短期债务约占45%。业内人士指出，龙湖地产控制在10%以内，碧桂园和融创控制在30%左右，短期负债比例越低，房地产企业的短期现金流压力越小，反之亦然。如果短期负债达到45%或以上，将严重影响企业的经营活动和现金流管理
现金流短缺的问题在征地扩张中更加明显。在奥林匹克公园业绩新闻发布会上，陈志斌表示，奥林匹克公园今年的土地收购预算控制在当年合同销售额的20%以内，但到目前为止，奥林匹克公园还没有进行任何土地收购，事实上，不仅是奥林匹克公园，还有房地产企业的流动性测试即将到来，2021下半年，美元债券到期规模较的房地产企业，包括华鑫年控股集团有限公司有限公司和华夏幸福基金会有限公司；2022年到期的型房地产企业包括绿地控股集团有限公司、京城股份有限公司、碧桂园控股有限公司等，穆迪将其列为观察的奥林匹克公园是否会成为下一个花年，时间会给我们答案
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