本文来源：时代周报 作者：胡天祥
在“三道红线”新规下，主动配合地方债券发行机制创新，融资能力成为企业稳定发展的重要因素。
10月11日，为广东、深圳市发行首批离岸地方债券提供跨境信息展示服务，时代传媒2021地产时代百强榜的子榜《2021房企融资能力榜20强》（下称“榜单”）重磅出炉。该榜单依托时代传媒旗下的时代数据地产百强数据库，这是深交所深入贯彻关于推进粤港澳湾区决策署，通过数据分析，提升粤港澳湾区要素市场和金融服务一体化水平的积极探索与重要实践。举报/反馈，对各房企今年上半年新增的短期借款、长期借款及总负债进行综合打分。
榜单显示，保利发展、、建发房产分别以92分、92.6分、90分稳居前三；、、、等房企位居前十；中海地产、、、等房企位居前二十。
融资规模持续走低
今年以来，房地产融资政策持续保持收紧，房企融资受限。与此同时，“三道红线”进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加，分房企动用自有现金偿还到期债务，导致上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负，新增融资额持续下降。
据克而瑞不完全统计，今年前9月，100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。
但从榜单来看，保利发展、龙湖集团、建发房产成为融资场上的“优等生”，无论是融资规模还是融资渠道，受到的影响都十分有限。
以保利发展为例，今年上半年，在融资额度受限、房企信用利差扩的情况下，保利发展成功发行公司债75亿元、中期票据50亿元，平均融资成本为3.62%；截至报告期末，公司持有现金1554.2亿元，同比增长23.6%，现金短期债务比为2.59，短期偿债压力较低。总体来看，公司“三道红线”的各项指标均达标，财务安全度处于行业领先水平。
坚持长期主义的龙湖集团，上半年在境内成功发行60亿元公司债券，票息介乎3.50%～4.40%，期限介乎5～7年。受益于此，龙湖集团今年上半年平均融资成本4.21%，再创新低，负债结构亦保持合理，平均贷款年限6.18年，净负债率46.0%，在手现金994.7亿元，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），一系列指标均维持行业内的较高水准，连续五年满足“三道红线”指标要求，是民营房企里为数不多的绿档企业。
榜单排名第三的建发房产，在财务表现上同样优异。今年3月，建发房产完成5亿元中票发行，利率4.88%。截至今年上半年，该公司平均融资成本为4.48%，较2020年下降50BP。货币资金337亿元，较2020年年末增长20.4%；公司剔除预收款的资产负债率为69.8%，净负债率为85.1%，现金短债比为3.12，“三道红线”指标均为绿档。
融资成本分化持续
不仅融资规模呈现分化，不同房企间的融资成本也相差甚远。
亿翰智库选取了50家A+H上市房企（简称E50房企）统计得出，今年上半年，E50房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%回落0.08个百分点。其中，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。
“企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。”亿翰智库续称。
值得一提的是，并不是所有的民营房企的融资成本都比国央企背景的房企高，经营业绩保持稳健增长、财务状况优良的型民企同样也具有较低的融资成本。
比如龙湖集团。今年上半年，该公司平均融资成本仅为4.21%。亿翰智库指出，龙湖集团较低的融资成本背后或有因素助力，包括企业财务稳健，“三道红线”前后均保持净负债率40%～60%的低杠杆经营；企业境内外资本市场的融资能力不断增强，在民营房企中保持最佳信用评级；销售收入稳健增长，成为企业业绩的压舱石。
不同于国央企背景的房企和型房企，中小型房企融资成本普遍较高，分更是达到了12.5%。
亿翰智库指出，中小房企因其规模偏小、经营风险高、信用水平偏低等因素制约其融资能力，在融资环境收紧的背景下，中小房企将面临更的挑战。
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