本报记者 李贝贝 上海报道
绿地香港控股有限公司（00337.HK，目标价33.06港元。报告中称，以下简称“绿地香港”）日前发布2021年中期业绩报告。业绩会上，公司发布21年中期业绩，绿地香港董事兼行政总裁陈军强调，营收/净利润分别增长12.4%/119.6%，公司发展“不’唯目标论’”，毛利率继续提高至36.1%(高于20年的31.6%)。该行对中兴通讯保持乐观，对于下半年的投资计划亦十分谨慎。“下半年拿地一定是审慎之审慎。”陈军称：“下半年不会为了完成而完成，因为该行认为公司将成为未来全球5G署的主要受益者。举报/反馈，要根据市场调整的状况适时选择合适投资机会”。
毛利率微降，长三角销售贡献过半
中报显示，今年上半年，绿地香港实现合约销售额约188.11亿元，同比增长约42%；已售合约建筑面积约140.87万平方米。从销售来源上看，来自长三角的销售额贡献比为52%、来自粤港澳湾区的为32%，云南、广西等西南区域占比约13%。
同期，绿地香港实现总营业收入134.49亿元，同比增长33%。其中物业销售及建筑管理服务板块实现收益130.61亿元，同比增幅33.33%，为主要营收来源。
上半年，公司实现归母净利润14.27亿元，同比增长46%。从盈利水平来看，绿地香港上半年毛利同比增长22%为41.28亿元，毛利率为30.69%，尽管与去年同期的32.67%相比减少了1.98个百分点，但仍位于行业较高水平。
绿地香港董事会秘书雷雨在业绩沟通会上解释说，公司毛利率水平的保持，一方面是因为产品力促使销售溢价和品牌溢价的提升；另一方面，公司未来还会通过成本的SaaS系统和数据平台进行成本优化，坚决杜绝无效成本，公司会进行数据实时、成本超支预警，保证公司毛利率。
截至上半年，绿地香港的负债比率净额约为52%，借款总额约250.54亿元，有息负债251亿元，其中长期负债占58%，短期负债占42%；现金及现金等价物总额约131.91亿元，现金短债比为1.24。
绿地香港裁陈增立介绍说，公司首先会控制现金流相匹配的短债规模。目前其平均融资成本为5.6%，后续在融资中会有限考虑控制成本。其同时透露，绿地香港的永续债规模为1.2亿美元，目前已对7月到期的永续债进行了存续，主要考虑在这一渠道保留一定的余量。而对于永续债的兑付，公司在资金方面没有问题。而对于房企较为敏感的商票问题，陈增立强调“没有商票问题，手中的商票都已按时兑付完成，目前也没有新的计划”。
作为未来销售规模的保障，截至中期业绩公告日，绿地香港合计新增10个项目，新增土地储备约182万平方米，新增项目住宅比达88%；截至目前总土地储备达2,600万平方米，权益比84%，主要分布在长江三角洲及泛珠三角洲的核心城市。雷雨介绍说，绿地香港始终坚持深耕长三角和湾区。目前公司进入37个城市，拥有113个项目，总土储2600万平方米，权益比84%，且“土地价格也是非常低，不会去拿地王”。
而在房地产主业外，上半年绿地香港也在“房地产+”业务方面进行了更多布。其中，对于长租公寓品牌“菁社”，陈军表示今年希望能够做到1万间，未来5年的布目标为10万间。此外，绿地香港也在发力物管业务，目前合同管理面积近2000万平发米。陈军称“有机会也可以登陆资本市场，不排除分拆上市的可能”。
下半年投资会相对谨慎
从业绩目标完成度来看，截至7月底，绿地香港的完成率为35%。不过，管理层依然颇具信心。陈增立介绍说，截至6月30日，绿地香港已售未结转的930亿元，对应的销售面积为740万平方米，下半年的结转在190亿元左右，在正常铺排中，“对全年目标（600亿元）不做更改，力以赴”。
《华夏时报》记者注意到，在与媒体的交流中，陈军数次强调：“不’唯目标论’”。对于”今年业绩目标是否会调整“的问题，陈军回复称，今年的销售目标会根据市场合理分配，在现阶段优质的回款和良好的经营性现金流是主要方向。
陈军直言，过去房企都强调规模、追求“千亿”。但在房地产市场整体增速放缓下行压力的背景下，房企的发展策略已经从“规模扩张”转向“精益管理”和“活下去”，“可持续的发展速度远比单纯的规模追求更重要”。因此，绿地香港的投资决策也会更为谨慎，“更加重视项目的现金流、产品竞争力和运营管控力。”
对于接下来的市场，管理层的态度亦十分谨慎。“去年下半年到今年上半年，再到7月份，市场变化速度远远超出计划，从一连串调控政策来讲，我们认为下半年拿地一定是审慎之审慎。”陈军认为，从去年到今年上半年，行业面临了非常的压力和调整，房企的投资逻辑也因此产生了根本性转变。
在被问及今年的拿地预算额度时，陈军也没有直接说出具体的数字，而是强调“审慎、谨慎，把握好市场节奏”。其称：“下半年的整体投资，不为完成计划而进行，要根据市场的情况和调控的状况，多维度考量来进行，包括资金、预售条件、项目的程度等综合因素，来做投资策略。”
雷雨补充说，在“两集中”政策下，绿地香港内采用“三审两会”项目获取的制度，需要经过“投资条线项目初判-城市公司内审核-再到总相关门的审核-项目投资预审会及投决会”这一系列严格的审核流程才能做项目投资。
至于拿地投资价值，主要从城市能级、板块价值、项目本体以及投资收益四个方面考量，勾地、收并购、公开市场三种方式结合，其中公开市场拿地目前占比仍旧较高，为81%，“我们会充分考虑现金流和ROI的情况决定是否投这个项目”，雷雨称。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
