企业濒临“暴雷”,在岸上一交易日收报6.377。(记者 胡玲)举报/反馈,“不死鸟”郭英成积极自救拒绝“躺平”,如何挽救佳兆业于危成为各方关注的焦点。
文丨BT财经 无忌
近日,“旧改之王”佳兆业被传出濒临暴雷的消息,在前有恒先例的情况下,引发众多投资者的恐慌。
投资者并不满意兑付方案
11月4日,地产圈内曝出一则爆炸性新闻,佳兆业旗下的财富公司或已经“暴雷”。因为该公司到了付息的日期,却逾期没有付息。投资者受恒事件的影响恐慌情绪开始蔓延,根本听不进去佳兆业的解释,纷纷去现场要求解决问题。
11月初,数百名理财产品投资人前往佳兆业讨要说法。佳兆业行政总裁麦帆、锦恒财富万兵出面和投资者沟通。但面对投资者的“钱投到了哪里?”、“自融违规不?”的质疑,万兵无法给出让投资者满意的答复。
投资者一心只想尽早拿回自己的钱,而佳兆业此时“巧妇难为无米之炊”,面对相关理财产品高达127.88亿元的规模,佳兆业根本无力赔付,在投资人越闹动静越的情况下,最后郭英成通过音频连线,承诺佳兆业一定还钱,恳请投资人能宽限一点时间。在投资人的强烈要求下,郭英成责成相关负责人于当日16日前拿出具体兑付方案。
佳兆业的初步兑付方案分为5点:
集团将以锦恒财富产品到期时间为顺序,采用分期兑付的方式,陆续兑付本金和利息。佳兆业认为涉及金额过,一次性要求全兑付不太现实。
投资者到期本金,到期当月兑付10%,之后每3个月兑付10%,直至兑付完毕;这意味着投资者想拿到全额本金需要28个月,也就是2年4月才能兑付完毕。本条款成为投资者争论的焦点,众多投资者表示难以接受,他们本想一次性拿到本金。
投资者的利息,在产品到期后将不再计息,原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%,之后每3个月兑付25%,一年内兑付完毕,投资者想要拿回全的本金加上利息需要3年4个月。
集团安排于每月20日集中兑付,无论是1号到期还是31号到期的本金,以及投资者的收益(利息),均于20日统一兑付,如遇节假日提前。
若集团筹资情况良好,将随时提前履行兑付本金及利息的义务。这是很多投资者关心的一点,但从目前看,提前兑付承诺并不容易实现。
佳兆业的兑付方案看起来有板有眼,但投资者最关心的还是佳兆业到底有没有钱。
佳兆业方面解释是,锦恒财富产品均用来投资地产,有相对应的地产资产,佳兆业将加快回收此类项目的销售回款,用于投资人本金及利息的兑付,其次佳兆业将手中重点项目进行出售,作为重要资金来源。
最后是佳兆业在深圳的95个旧改项目,总货值达6141亿元,14个过立项货值为1102亿元,9个过专项货值802亿元,71个前期项目货值4188亿元,1个主体阶段的49亿元以及4个已供地即将预售项目的163亿元,佳兆业总货值为12445亿元,这些项目无论是销售回款还是变卖都可以带来充足的资金。
佳兆业投资者现场
虽然佳兆业再三表示“资金不是问题”,兑付只是需要“一点点时间”。但是投资者对佳兆业的兑付方案并不满意。佳兆业官方无奈再次回应投资者称,本次兑付方案只是建议稿,并非最终版本。
同时佳兆业也承认,过去一年,佳兆业在经营上确实遇到巨困难,但并不是资不抵债,投资者需要给佳兆业一些“腾挪”的时间,才能筹集资金兑付。
郭英成积极自救
和众多暴雷公司的老板选择“躺平”不同,郭英成的态度非常积极。甚至在锦恒财富“暴雷”之前,就已经在佳兆业内开展自救。
被业界称为“不死鸟”的郭英成,将“不死鸟”的基因深深烙在这家企业。
佳兆业此前有过绝处逢生的经历。2014年郭英成被曝卷入深圳某官员腐败案,远走香港。佳兆业位于深圳的超2000套房源遭到锁定,300亿元被截留。
当时,佳兆业资金链断裂,陷入债务危机,股票长期停牌。所有人都觉得佳兆业必死的时候,奇迹出现了,郭英成很快归来,选择自己解决境外债务重组,最终在潮汕帮三个佬蔡志明、刘銮雄和杨受成的帮助下,郭英成将即将易主的佳兆业重新夺回到自己手中,实现了绝处逢生。
图:郭英成
郭英成的态度让外界对这家再度陷入困境的房企有着不一样的期望。郭英成对外界也展示了积极自救的一面。在过去2个月内,郭英成一直在努力寻求解决方案。具体表现在目前已经抵押了佳兆业美好(佳兆业集团成员企业)67.18%的全股权,向融资1.2亿美元,为此不惜支付11.5%利息,而这作为短期借款,期限只有一年,也表明了郭英成积极解决问题的决心。同时郭英成还有意将物业板块摆上货架,只是在目前的环境下,即使有买家有意,也会幅压价,作为宗资产的处理,也绝非短期内能够完成,对佳兆业目前的资金危机远水难解近渴。
资金压力巨,佳兆业还面临“被动裁员”的质疑。但是目前来看很多佳兆业员工仍对佳兆业充满信心,有员工对BT财经称:“2015年的时候,我们没有死掉,这一次肯定也不会的。佳兆业正如老板说的那样,不是资不抵债,现在家可能比较艰苦而已。我愿意和佳兆业一起渡过难关”。
郭英成在面对投资者的质问时,已经展示出愿意以积极的态度解决问题的一面。但是态度归态度,佳兆业还有翻盘的机会吗?
百亿美元债务
郭英成的承诺看起来很有底气,但是佳兆业面临的危机比现象中还要。
和恒的危机不同,佳兆业是三道红线指标均处在“绿档”的房企,佳兆业濒临“暴雷”让地产界感意外。
从账上看佳兆业依然有着量现金,但却是受限现金,截止10月下旬,佳兆业账面上有241亿元受限现金,还有超过120亿元的售房尾款,这笔钱要有到账过程,需要一定的时间,被称为在途资金。资金监管的升级加强,房企的预收款被监管,这给分房企的资金周转带来巨的压力。
有地产业内人士指出,以往地产企业是借新债还旧债,能够形成资金循环,但在三道红线的强力监管之下,这条老路根本行不通,在楼市整体遇冷的情况下,仅靠销售回款,根本无力应对巨的资金压力。
据了解,佳兆业近期从银行及其他的借款渠道获得的款项为80.92亿元,同比减少31.47%。而通过优先票据所得的款项净额为163.38亿元,同比增加55.20%。为了筹集资金还债,佳兆业不得不降价出售房子,但遭遇房地产市场的整体寒冬,即便在金九银十的销售旺季中依然回款效果惨淡。
9月佳兆业的合约销售金额约为57亿元,同比下降64.6%;10月合约销售额约81.95亿元,同比下跌30.49%。销售额连续不断地下滑,郭英成看似坦然其实内心应该无比焦灼。
BT财经统计了2021年1-8月涉房债券违约,总计有38只债券违约,债券发行规模高达587.2亿元。而根据乐居财经的统计数据显示,2021年年内将有18家房企、19只美元债到期。总计美元债规模为46.75亿美元,未偿余额41.19亿美元。
佳兆业不仅是这18家之一,还是单笔到期债务的一家,他们将在12月7日有4亿美元债到期,2022年还有8亿美元债到期,这还只是本金,并不包括明年应偿还的11亿美元的利息。从2021年11月开始到明年年内佳兆业需偿还23亿美元的本金和利息。这对资金链本来就岌岌可危的佳兆业来说无疑是雪上加霜。
更让投资者忧心的是,佳兆业还是美元债超过百亿的三家房企之一,美元债已经超过百亿美元,另外一家是已经“暴雷”的恒。
郭英成为提振市场信心,于10月14日提前回购分2021年12月7日到期的优先票据。
积极地向投资者证明自身偿还债务的能力,但此举并没有振奋投资人的信心。
随即佳兆业美元债遭遇持有人华人置业“割肉斩仓”,连续三次抛售佳兆业美元债,累积亏损本金及利息8亿元。而华人置业的刘銮雄还是2014年郭英成重夺佳兆业的“恩人”,在这么关键的时刻刘銮雄突然抛售,让人值得玩味。当天,佳兆业股价下跌11.45%。
在美元债被华人置业连续抛售后,佳兆业遭遇了多家国际评级机构的“断崖式”下调。10月28日,标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级,评级展望为。惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次,从B下调至CCC+。
标普预计,佳兆业将在未来12个月内面临巨的偿债压力,这些不断下调的评级和评价,将触发债券提前偿还的条款,同时还让佳兆业许多正在进行中的融资被迫中止。一时间佳兆业“四面楚歌”,虽然郭英成一直在努力,却只有“时不利兮,骓不逝”的嗟叹。
郭英成虽然用尽了浑身解数,但是佳兆业还是在不到一个月的时间就面临“暴雷”的巨风险。截止停牌前,佳兆业的股价已经跌至上市后新低(1.010港元/股)。
佳兆业或已走到最危险的时候。“不死鸟”郭英成如何应对这一危,BT财经将持续关注。
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