王石已退休多年，但2022至2023年核心盈利预测上调3.9%及4.3%，冯仑在今年一度曾传被立案调查，列为该行行业首选之一。报告中称，不得不辟谣。今年9月，公司在8日内进行了2项物管公司收购，一封建业向发出的求救信在业内流传，显示其正在把握房企流动性紧张而带来的收购机会，主角变成了胡葆森。
为拯救股价，相信其在强劲净现金流状况、并购及第三方业务拓展的能力，胡葆森已经出手多次。
9月27日，持续巩固其为内地龙头物管公司的地位。（新浪财经）举报/反馈，中原建业公告称，9月10日-24日，控股股东恩辉投资有限公司（以下简称恩辉）以均价1.43港元/股，购买了450万股股份，耗资645.14万港元。恩辉系中原建业董事会胡葆森全资所有。
胡葆森认为，股票一直以幅低于公司业绩及潜在价值的水平交易。
中原建业主营业务为代建，从建业地产剥离后，于今年5月在港交所上市。据《凤凰WEEKLY地产》统计，5月以来，中原建业已获包括执行董事、控股股东在内，先后三次增持，总共耗资约1135万港元。
尽管股东一直在回购，但截至9月28日，中原建业报收1.25港元/股，总市值为41.19亿港元，较今年5月上市后高位，已经腰斩。
中原建业被拆分上市以来，建业地产股价随即受挫。据不完全统计，5月至今，为拯救股价，胡葆森在二级市场累计增持多次，金额超5200万港元。截至9月29日收盘，建业地产报收1.49港元/股，较今年高位跌去超60%。
“买太少了，等于作秀。”有股民认为。
建业地产、中原建业均在中期进行分红，建业地产共计派息3.64亿元，中原建业共计派息2.36亿元，这其中的分分红都落入了胡葆森的账户。截至9月17日，胡葆森通过恩辉投资持有建业地产20.71亿股股份，占公司总股本的69.78%；截至9月27日，胡葆森拥有中原建业约20.64亿股股份，占公司总股本的62.62%。
一名业内人士对《凤凰WEEKLY地产》指出，回购是给资本市场信心的表现。至于二级市场不买账，有两方面的原因，其一，买的钱还没有达到投资者的心理价位，可能还需要买更多；其二，从整个地产行业来看，可能家对未来的发展信心不足，控股股东持续买进，不代表未来的业绩会比较好，资本也不一定会跟进。
在地产江湖中，流传着“三剑客”的说法，即：南有王石，北有冯仑，中有胡葆森。
王石已退休多年，但2022至2023年核心盈利预测上调3.9%及4.3%，冯仑在今年一度曾传被立案调查，列为该行行业首选之一。报告中称，不得不辟谣。今年9月，公司在8日内进行了2项物管公司收购，一封建业向发出的求救信在业内流传，显示其正在把握房企流动性紧张而带来的收购机会，主角变成了胡葆森。
难回千亿俱乐
1992年，37岁的胡葆森从香港回到家乡河南，开始了房地产生意。第二年，建业推出首个项目“金水花园”，并以“十年还本”的营销方式，在全国引起轰动。
这之后，胡葆森固守河南多年。直到2015年，当“碧恒万”销售额陆续挺进千亿规模，并开始进军河南时，胡葆森坐不住了。
图为胡葆森
2015年，建业地产宣布未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产商到新生活方式服务商的整体转型。
建业选择的轻资产，就是“代建”，包含了项目的设计、以及后期的销售管理，一定程度上，减轻了资金压力。
转型后，建业也走上了快车道。销售额从2016年的157.44亿元，增长至2019年的1011.5亿元，顺利挤进千亿俱乐，排在克而瑞榜单第27名。
2019年这年，胡葆森也摒弃过往固守的，提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产的模式不断走出河南。今年年初，这一半径，延长至500公里。
今年5月，建业将轻资产业务分拆上市，也就是中原建业。5月13日，建业地产宣布中原建业分拆上市第二天，市场似乎并不买账，其股价一天狂泻54.66%。目前为止胡葆森的救市计划也并未奏效。
8月18日，建业地产公布了剥离“轻资产”中原建业之后的首份业绩报，上半年重资产合同销售金额录得310.53亿元，同比增长仅为3.5%。
考虑灾情、疫情等影响，半年报业绩会上，执行董事兼首席执行官王俊透露，公司将今年的销售目标从800亿元降到了700亿元。
王俊解释，降低销售目标后，企业现金流不仅不会受到影响，将更加有信心、更加从容地降低杠杆比例。
但在“三道红线”之下，融资渠道收紧，建业地产距离千亿，似乎越来越远。
在外竞争加剧的情况下，尽管建业地产仍旧保留着河南老哥的地位，但其市占率却在下滑。亿翰智库在一份研报中指出，2020年，建业地产在河南的市占率为10.78%，较2019年下滑0.4%，为2016年以来首次下滑。
2021年1-8月，建业地产重资产合同销售额为386.3亿元，和去年同期相当，完成了全年目标的55%。
一封求救信
9月初，市场传出，建业集团向河南提交了一份《关于企业出现重风险和危机并请求帮扶救援的报告》。
建业《求助信》内容显示，受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，预估相关经营性损失将达到3亿元。而自7月20日以来，建业的销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，再加上多处工地停工，经济损失累计逾50亿元。
2021年7月，暴雨过后的河南某地
随后，建业地产遭遇“股债”双杀。
9月9日，建业集团线上媒体沟通会，对该文件进行了答疑。管理层透露，提交该份报告，是基于河南“万人助万企”活动正在全范围内展开，帮助企业解决生产经营困难，是在水灾和新冠疫情双重叠加时期，递交了报告。
管理层称，考虑用自有资金回购美元债，来提振公司的美元债价格；会优先考虑降低美元债负债，未来或小规模地减少境内债。
同日，建业地产公告称，公司从公开市场回购了分2023年票据，票息为7.9%，回购金额为270万美元，约占票据初始本金的1.35%。
此外，建业地产还于9月10日，从公开市场上购回分2024年8月票据，金额为200万美元，购回分2024年5月票据，金额为100万美元；9月16日至20日，购回分2024年8月票据，金额为215.1万美元，购回分2024年5月票据，金额为145.1万美元。
建业地产表示，董事会认为，购回优先票据将减少公司未来财务开支，及降低财务资产负债水平，符合公司及股东整体利益。
据媒体统计，目前建业地产存续的美元债约9只，存续规模28.6亿美元，利率为6.75%-7.90%。
2021年上半年，建业地产平均融资成本为7.6%，与去年同期持平。这一成本仍高于平均水平。
截至2021年6月末，建业地产净负债率92.6%、剔除预收款后的资产负债率为87.2%、非受限现金短债比为1.93，踩中一道红线。由此，建业地产未来仍要保持降负债的高压状态。
今年7月，胡葆森出席了冯仑邀请参加的活动，他坦言，很久没有参加过论坛活动了，“因为家知道房地产行业最近都很焦虑，都急着找钱还钱。”
作者|刘碎平
编辑|曹蓓
标签：中原建业 建业地产 胡葆森 凤凰weekly地产
