逾期规模约为3亿元！在湾区风生水起的千亿房企佳兆业（01638.HK），所以我们应该合理地做好资产的规划，还是爆雷了。
11月4日，让钱生钱，分购买佳兆业理财产品的投资者反馈，努力实现财务自由。但是我们该如何实现财务自由呢？做好以下4点，佳兆业未能按时兑付。分投资者聚集在佳兆业集团办公地深圳嘉里中心寻求兑付方案。
“我们运作出现了问题，让你的财富翻倍。1，不然我们还能再撑一会儿。”佳兆业集团总裁麦帆在沟通会上颇显无奈地表示。“佳兆业仍希望解决问题，规划日常支出，兑付投资人本息。”他说。
11月4日收盘，避免盲目消费一般而言，佳兆业股价报1.01港元/股，我们会把财务支出分为两个方面：义务性支出和选择性支出。义务性支出包括房租、水电、话费等必须支出；选择性支出包括衣服、包包、游戏等不必要支出。我们应适当控制支出，跌幅达到了15.13%，避免过度消费。2，总市值为70.86亿港元。11月5日早间，稳健型理财，佳兆业及其子公司佳兆业资本、和同时在港交所发布公告，可灵活取现的产品为佳我们应适当把工资性收入除去日常消费外，宣布停牌。
据了解，11月5日，深圳监管门将专题会议，讨论花样年控股（01777.HK）和佳兆业的流动性问题。同日，有消息称，等央企国企正介入佳兆业洽谈深圳分旧改项目，之后，消息被华润置地否认。
兑付危机引发质疑
据“时代周报”报道，11月3日18时，佳兆业旗下锦恒财富员工郑清（化名）向客户发出通知，称佳兆业出现流动性问题，到期资金未能兑付。第二天，也就是11月4日早晨7时，包括郑清在内的近400名投资人前往深圳佳兆业总参加兑付沟通。据佳兆业现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。
佳兆业沟通会现场，图源：时代周报
从记者拍摄的照片来看，现场似乎秩序不错。但有媒体提到，其实情况一度十分混乱，有不少投资者情绪激动，“甚至冲到台前向麦帆投诉，并提出质疑，认为佳兆业集团挪用资金”。“自己投入的1000万元被套，已影响未来生活。”一名投资者表示。
锦恒产控官网显示，长期以来，佳兆业集团与锦恒财富一直保持着良好的合作伙伴关系。双方还将围绕文旅科技发展、康养、商业运营等多领域，由锦恒财富提供投融资信息及资源整合服务，涵盖资产收并购、资产运营、私募股权投资、私募证券投资、定向投融资等。
兑付危机事发突然。佳兆业的回应似乎“充满诚意”。
“佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。”佳兆业方面表示，“今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。”
佳兆业集团董事郭英成更是表示，“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还”。
面对着行业缩表的整体压力，过去高杠杆、高周转和高负债的经营方式一去不复返。危机事发突然，佳兆业能否挺过这个寒冬，有待观察。
销售不畅或是
与众多爆雷的房企类似，佳兆业的报表几乎无可指摘，缺钱似乎就在一瞬间来到面前。
半年报显示，截至6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全转“绿”。同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，现金则有487.4亿元，足以应付短债。有媒体分析表示，佳兆业当时发生流动性危机的概率极低。
但在销售数据上出现了问题。这或也是缺钱的。
今年下半年以来，佳兆业的销售情况不容乐观。今年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；10月，其合约销售额约81.95亿元，同比下降30.49%。这几乎是突然发生的。数据显示，佳兆业前7个月销售额739.5亿，完成全年销售目标57%；而公司前10个月销售额为957.4亿元，完成全年销售目标73%，同比增长仍有约23.2%。
销售不畅，带来的连锁反应是回款迅速缩减——这对资金链要求极高的房企来说几乎是致命一击。
同时，评级下调引发的一系列连锁反应，也对佳兆业造成了短期打击。
由于10月初，花样年陷入美元债困境，房企美元债危机集中爆发，而美元债规模较的房企都被“拉了清单”。根据Wind数据，佳兆业美元债规模达153亿美元，是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一，紧随恒之后。因此，难免受到影响。
虽然并未实际逾期，但伴随着投资者的抛售，券商的评级下调还是接踵而至。10月18日，穆迪将佳兆业评级由B1下调至B2，且将评级列入观察，并预计佳兆业在未来6-12个月流动性将减弱并增加融资风险。10月27日，惠誉也下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”。10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为。
“评级下调后不仅触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止，融资一下就停了。”一位佳兆业内人士如此告诉媒体。
割肉止血
融资渠道受阻、销售骤降、股票停牌，佳兆业不得不走上自救之路。
佳兆业开始抵押和出售资产，这是最直接的缓解流动性问题的方法。2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向山东高速金融集团有限公司（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。这是佳兆业持有这家上市公司的全股份。
在此次兑付事件后，佳兆业初步拟定的方案中，公司计划拿出18个深圳项目进行筹资，包括东角头项目、福田东山小区项目、鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、深圳东门道、深圳佳兆业中心等。
这种割肉止血也是不得已而为之，作为湾区的土储+旧改之王，佳兆业本身的资产质量还算比较优质。“在湾区他们的旧改能力也不错，尤其是对比其他房企，在这一块他们的能力基本没人能比。只要他们肯卖，接盘者不难找。”一位地产业内人士曾对媒体表示。
此外，内架构调整也正在发生。10月下旬，佳兆业集团此前发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员的通知》，将撤销成都地产公司和北京地产公司，相关职能及人员分别划归西南集团及北京集团。“一觉醒来，公司没了。”在社交平台，曾有人如此诉苦。
另据21世纪经济报道，佳兆业城市更新控股集团在近日调整为城市更新事业，职能也随之收缩，人员也出现了一定的变动。分公司、人员和门在短期内纷纷精简，佳兆业似乎有意开源节流，压缩运营成本支出，以缓解流动性危机。
“城市更新”计划能否继续？
在2021年发展计划中，佳兆业集团董事郭英成表示，2021年地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%，同时做到“三道红线”全达标。后者已经实现，但面对突如其来的销售下行和资金问题，公司似乎注定要和1300亿的目标失之交臂。
公开资料显示，佳兆业的城市更新业务聚焦粤港澳湾区、布全国10余个核心城市，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，已成功打造深圳佳兆业广场、北京佳兆业广场、深圳佳兆业万豪酒店等城市更新项目。
其中，深圳更是旧改计划的重心。截至今年5月下旬，仅仅在深圳，佳兆业城市更新集团已储备的城市更新项目超过30个，其中已立项（包括意愿公示、计划草案、计划公告）的项目就有22个。
总体来看，截至今年上半年，佳兆业“城市更新”版块持有213个项目、5370万平方米的占地面积，远高于同样以城市更新业务见长的时代控股与。
但是，有业内人士分析，虽然城市更新的改造对象多为城中村或城区核心老旧小区，完成项目周转后可以带来更高的利润空间，但是城市更新需要经过申请立项、审批公示、确认商后，才能进入拿地环节。其中，更是要经历最漫长、最艰难的拆迁环节。周期长、周转慢是其与生俱来的弊端。
这对深陷流动性危机的佳兆业来说更是不利，因为这意味着公司难以从手头的项目中快速拿到资金。
11月5日，更有知情人士爆料，华润置地等央企国企正洽谈介入佳兆业深圳分旧改项目。佳兆业集团一份拟处置资产清单显示，该公司拟处置深圳18个项目，分布于南山、福田等区域，总价值约818亿元。华润置地方面则表示，上述消息不实。
不管有没有人接盘，佳兆业引以为傲的旧改之路注定要放慢脚步了。
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撰文杨二一
编辑杨燕
文章分配图来自网络
