张亚南/text
8月18日，全国首个公租房REITs产品“国开北京经济适用房中心公租房资产支持专项计划”成功发布
对于这一单一REITs，标的资产为北京经济适用房中心持有的公租房，以银行、北京金融控股集团为统一协调人，以国开证券为专项计划管理人和主承销商，以北京经济适用房中心为专项计划资产服务机构，以基本投资指导基金为基金管理人，在这样一支超豪华的发行团队的陪同下，该单一REITs产品已被银行、公款及其他投资者积极认购，发行总额为4亿元，其中优先权规模为3亿8000万元，息票率为3.35%，房地产资产证券化产品自2021以来创下新低，而公租房资产证券化产品史上的最低值
长期以来，各地都在尝试公共租赁资产证券化。深圳和海南都发行了类似公共人才租赁产品的房地产投资信托基金，并成功在深圳证券交易所上市。其中，深圳创投安居人才租赁资产支持专项计划存量规模200亿元，一期产品发行规模31亿元，票面利率4.38%，为当年房地产投资信托项目市场最低发行率；海南人才租赁房地产投资信托基金于2019年4月成功发行，总发行规模8.7亿元，票面利率4.5%
继上述两个城市之后，北京成功发行了首个公共租赁房地产投资信托基金，这也是理解这一“第一订单”含义的有益尝试，我们需要澄清REITs和类似REITs之间的区别
在基础设施公行REITs正式实施的市场教育之后，很多人都知道REITs是房地产投资信托基金的缩写。可以简单地理解，通过持有和经营房地产获得租金收入的公司被列为股份信托。当REITs投资者购买信托股份时，他们实际上购买了REITs持有的分资产。所谓的“准REITs”是指在公行REITs之前对持有的资产进行证券化，以实现直接融资。
虽然名称中有REITs这个词，但它们之间的区别仍然很。简而言之，REITs是一种债务融资，采取私募的形式。产品有发行期，不需要强制分红；真正的房地产投资信托基金是公行和股权融资。产品可以持续，90%的利润需要强制分红
在公行REITs之前，REITs类产品的发行如火如荼。以占市场份额一半以上的深圳证券交易所的数据来看，截至今年5月底，深圳证券交易所已经发行了50种类似REITs的产品，规模超过1000亿元。这些房地产投资信托基金的基础资产包括一切，包括办公楼、购物中心、零售店、酒店、长期租赁公寓、公共人才住宅、物流和仓储、工业厂房、工业园区等各类房地产。这就是为什么在REITs领域有很多“第一订单”
尽管在公共租赁REITs领域有很多“第一订单”，但北京公共租赁REITs的发行仍然具有积极意义。在官方声明中，它为公共租赁拓展了新的直接融资渠道，并对推动公共租赁REITs发挥了指导作用。目前，公行REITs的基础资产是基础设施，但市场上的其他控股资产也迫切需要发行REITs。据接近政策层面的人士透露，下一次公行REIT的资产类别可能是持有公寓。公共租赁和人才公共租赁属于这一类。从这个角度来看，越来越多的公共租赁房地产投资信托基金已经成功发行，也许它真的可以被视为公共租赁房地产投资信托基金的先驱
