只需块钱就能投资房地产，其中，从此实现“躺赢”当房东，济南市合格境外有限合伙人(QFLP)基金在山东自贸试验区济南片区注册设立，感觉如何？
有这种好事吗？诶，金融业密码应用研究中心在济南落地揭牌。地方金融监管组、长刘晓介绍，你别说，初步统计，还真有。
最近国内第一批公开认购的REIRS基金上市了，6月末，最近关于它的话题那可以说是相当火爆，全社会融资规模存量达到16.47万亿元，这次REITS基金呢共有9只一共募集314亿。业内人士说它们一天内就会被抢光。
说到这，同比增长12.7%，家就会问了，增速高于全国1.7个百分点;上半年，好家伙，社会融资规模增量达到12804.8亿元。6月末，这REITS到底是个啥玩意儿啊？能不能买？去哪买？怎么买？赚得多不多啊？
先别慌，全本外币贷款余额10.69万亿元，小樵给你们逐步分析，涉及自家钱袋子的事咱还是得谨慎嘛不是。
先来说说这REITS到底是个啥，这个单词其实是一串英文单词的字母缩写，美国1960年就出现这玩意儿了，具体是哪几个单词我就不说了哈没啥意义，咱就直接说说它的中文意思。
Reits，直接翻译过来就是：不动产投资信托基金
简单来说，普通股票基金就是把家很多人的钱汇总到一起，交给基金经理去买股票
债券基金就是把很多人的钱汇总到一起交给基金经理统一购买债券
而Reits呢就是把很多人的钱聚集起来统一去投资不动产了。
比如说有人想买房，没有那么多钱，于是正规的基金公司就让买不起房的家一起出钱众筹，然后投资几十亿去参与房地产市场。（注意是“正规的”基金公司哈），这样一来呢，平均到每个人身上比自己不吃不喝去买房门槛可低多了。参与其中的家都能享受投资带来的收益。也就是说你投资几个钱儿就能够实现多年的“房东”梦，从此“躺赢”做“卧龙”。哈哈
但是！您可别划走，继续听我说哈
你这买房只炒不住那哪行？
所以监管门对这些公募REITS做出了非常严格的监管机制。比如住宅区，写字楼、酒店、商场等这种高风险的东西现阶段还都是被禁止的。如果你现在不知道在哪看到了有这样的REITS出现，别犹豫，那是骗子，赶紧远离。
这次公募Reits的投资标的只限于产业园区、交通基础设施、仓储物流、市政工程之类的。说白了也就是投向了机场港口、供水供电供暖、高速公路等这些现阶段非常稀缺还没有什么泡沫的。
并且，监管上还明确限定了地域上的限制，优先支持重点地区，比如雄安新区、京津冀、长江经济带、长江三角洲、粤港澳湾区啊等等。
举个例子哈
比如你投资了广东的一条高速公路，收益呢主要就是过路费，你买了高速REITS就相当于承包了一段段高速公路啊。
如果你买了产业园REITS，收益呢主要来自于房租物业费，那就是个妥妥的小包租婆或者包租公啊。
有意思吧，像不像玩富翁啊各位。
好，关键的问题来了，投资这玩意儿赚钱吗？
小樵我不做“风险婊”，实打实地跟你们说，公募REITS买好了还是比较稳健的。除非极端情况来临，高速公路上没有车，产业园区里人都跑了，那就凉凉了。不过真到那时候你还担心口袋里那点钱吗？
而且在以上类目和地域的双重约束下，当前的公募REITS的基础资产安全性是非常高的！
这里或许就会有人说了，我知道了，这是稳赚不赔啊！赶紧买！
等等等等
先别兴奋哈各位，咱前面说这么热闹，这公募RRITS基金到底有没有风险呢？答案那是肯定的，咽口唾沫都有被呛到的风险，更别说投资了是吧。那，具体都有什么风险呢？
我分为两个方面给家分析哈：这第一是流动性风险，第二是价格波动风险。
首先说流动性风险，在说之前我们要知道这公募REITS基金在哪里买。
和股票一样线下沪交所深交所和线上正规券商APP上都可以购买，不过我问了一下，微证券上目前还不支持REITS交易。所以这种REITS是不用怕烂在手里卖不出去的。
但如果是为了蹭热度不知道从哪里冒出来的“野REITS”就另当别论了。
而且，公募REITS有封闭期，动辄封闭个二三十年，所以流动性不佳。如果你是高风险爱好者，比如赚个百分之十几甚至更高，小樵就建议您不要买了，耗不起。
其次就是价格波动风险，公募REITS和股票基金一样，持有过程中都会有价格的波动。但是公募REITS的价格波动小于股票，但是收益却优于债券。
而作为公募REITS的投资者，收益主要来自于两个分。
一，持有期间的分红收益，二、资产价值提升带来的份额价值增收收益。
简单来说，有点像分红式股票。
而且，由于从此类产品的封闭起来看，公募REITS基金的折溢价风险，毕竟存续个20多年甚至99年，不定性因素也是相当的。
更主要的是，公募REITS这类产品在内地还算是新生事物，上市后极有可能会被“哄”的一下炒上去。所以，各位，山顶上的风太冷，请勿追高！
如果你手里的REITS被炒高了，那就卖掉，如果这批REITS被炒到溢价比较高，高于发行价太多，就别再买了。这不是新鲜科技概念股，压根儿没有接盘的意义。
OK，重点来喽，REITS基金不等同于固定收益的理财投资，它绝不是保本收益的！
就拿REITS老玩家美国来说，2000年时期的后次贷危机时期，美国房地产市场受到了极的冲击，REITS幅回撤，总市值降低了38.57%。
但是随后市场修复，并进入了长达十年的上涨。也就是在这时，REITS市场的发展开始由发达逐渐拓展到了、非洲、中东、东南亚等。
这一起一伏之间又是几家欢喜几家愁啊。
截至去年，全球已有39个和地区发行过REITS产品，市值约1.7万亿美元，其中美国市场的REITS份额占比超过60%，日本、澳利亚分布位居第二和第三席，市值占比分别达到7%和5%。而亚洲REITS市场集中度较高，日本、新加坡及香港的REITS总市值占全亚洲比例高达95%。
而我国经济长期以来又是依靠基础设施和地产行业拉动的，但随着这些投资的下降，基础设施领域和地产行业已经由增量市场逐渐转变为存量市场。同时，这两个领域长期以来过度依赖债务融资，和地产企业杠杆水平过高，这给经济的稳定运行带来了很的风险。
二公募REITS的出现，恰逢其时。他可以为和企业提供资金退出渠道，减低杠杆水平。
另外REITS作为类资产，和股票债券的相关性较低。可以为投资者提供新的类资产选择，实现资产配置。其长期持有获得稳定收益的性质也契合保险、养老金的等长期资金的需求，为机构投资者提供了新的资金去向。
首批发售的公募REITS产品包括首钢绿能、首创水务、广州广河、浙江杭徽等共计9只，认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额为314.03亿元，9只REITS预计的分红收益率在4%至12%左右不等。
其中，“首钢绿能”的最终发售价格，为13.38元/份；平安基金旗下“广州广河”的认购价格也高达13.02元/份，其余7只产品每份认购价均在10元以下。场外认购最低门槛在100元~1000元之间。
最后，无论是股票还是基金，亦或者是公募REITS，玩的都是“资本博弈”，依旧是那句老话，“投资有风险，入市需谨慎”。反正小樵我的一贯作风就是，想入手必定要去深入了解，毕竟，学无止境嘛。
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资料来源：ERPA Global REIT Survey 2020、界面新闻、东方证券财富研究中心、广州日报、蔚蓝经济
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