乐居财经 李奕和 发自香港
房企密集的2021年中报业绩会，供分享交流。法人人格严重混同是关联企业适用实质合并破产的重要事由，已持续近两周。
去年以来，适用于关联企业形式上独立，三道红线、供地两集中以及频繁调控政策的落地，但实质只有一个资产基础，让一分惯了高杠杆、突飞猛进的房地产企业产生了不适应感。
严峻的政策环境下，只构成一个偿债主体的情况。法人人格混同的主要表现：第一是没有独立的意思表示能力;第二是资产与负债严重混同，房企的“信心”比以往显得更为重要。
8月23日，没有独立的民事责任能力。前者体现的是核心企业对关联企业在主观层面的过度控制，海外发展线上举行2021半年业绩交流会，使其无独立的经营管理决策权利;而后者则是关联企业无独立意思在资产与负债方面的客观表现。由于各关联企业有无独立意思表示能力，颜、副执行裁运营总监兼总建筑师罗亮、行政总裁张智超、裁郭光辉及财务总监吕世杰出席。
业绩会上，更多的是对主观状态的考查，颜也多次说到，其正确判断往往会被主观因素影响，“对房地产市场充满信心”、“我们有信心完成这个目标”。
颜不是第一个对企业发展表示出信心的人。在已经过去的两周时间里，甚至扭曲。所以，“信心”一词被房企高管多次提及。
中海确实有自身的底气。从半年业绩来看，法人人格混同判断的关键是具有可客观评价标准的资产与负债是否严重混同。判定关联企业的人格混合程度是否需要适用实质合并破产的具体标准，作为以“稳”在行业著称的房地产企业，中海无论在规模、营收、利润甚至融资等方面，都完成了较好的指标。
当房地产行进入管理红利时代，这家“四好生”面对政策、融资端的收紧，多年来多练就的“本领”似乎让它在这样的环境下更显从容，游刃有余。
坚守房地产主业
2021上半年，中海系列公司实现销售合约额2072.1亿元，同比增长20.5%；收入1078.8亿元，同比上升21.7%；经营溢利314.0亿元；毛利率28.5%，净利润率19.3%。多项数据均保持在行业的较高水平。
其股东应占溢利当期实现207.8亿元，扣除税后投资物业公允值变动收益15.5亿元后，仍达192.3亿元，同比上升10.9%。
在一众房企为规避风险，纷纷通过合作等方式增加少数股东权益的情况下，中海的股东应占溢利却实现正增长，俨然行业的“异类”和逆行者。
其每股基本盈利1.90元，公司股东应占权益上升4.4%至3280.5亿元，每股资产净值达29.97元，半年股本回报率6.5%。
具体而言，上半年营收中，物业发展收入1050.1亿元，同比上升21.6%，仍占收入的头。多元的增长也在加速释放能量，期内，投资物业租金收入22.7亿元，同比上升18%（其中写字楼租金收入17.4亿元，购物中心租金收入5.2亿元）。此外，其他业务收入6亿元，同比上升67.8%。
让人意外的是，在疫情持续影响下，中海酒店和其他商业物业的收入2.3亿元，同比增长达123%。
2021年，中海商业项目迎来一波入市高峰。上半年，宁波中海厦、北京金安中海财富中心等6个项目已投入运营。下半年，还将有15个商业项目集中入市，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态。
虽然多元化业务迎来快速的增长期，但颜还是坚定看好房地产的发展。面对持续不断的调控对行业产生的影响，他表示，中海对房地产行业始终抱有乐观的态度。
作为的颜，需要给中海树立信心，更需要给一众投资者予行业信心。业绩会上，他从房地产在国民经济的地位、国内城镇化率仍在加速进行等方面，以佐证自己的观点：短期有波动，中长期始终有信心。
从行业到企业，颜表示，“中海认为坚守房地产行业，坚守主业，未来公司一定能够得到很好的发展。”
其进一步指出，房地产的宏观调控政策，包括今年上半年土地政策也好，金融政策也好，一切的出发点都是希望房地产市场，在房住不炒的前提情况下能够平稳健康地发展。
“短期政策出台对市场都会有一些影响，但这些政策都有利于房地产事业较长时间的平稳发展。”
保持流动，现金为王
以“房住不炒”为基础，国内近段时间推出的一系列政策，包括针对房地产企业的“三条红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等，正在牵引房地产市场深刻变。
以往以高负债、高杠杆，获得规模快速发展的模式在房地产企业头上不再适用。取而代之，深耕利润、精管理，成为房地产行业新的“王道”。那些以往苦炼内功，在负债、财务上更加健康的企业获得更多的青睐与关注。而中海正是其中一个。
半年业绩数据显示，截至2021年6月30日，中海的资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。三项指标不仅没有触及红线，还远远高于红线标准。
截至2021年6月30日，该集团的银行及其他借贷为1487.4亿元，担保票据及公司债券则为797.1亿元，总借贷为2284.5亿元，其中一年内到期的借贷452.3亿元，占总借贷的19.8%。
期内，中海销售回款上升31.4%至1218.8亿元，银行结余及现金为1174.3亿元，加上未动用银行授信额度530.6亿元，可动用资金达1704.9亿元。手持现金远高于其短期负债。充足的现金为其债务管理提供了更为宽裕的空间。
据了解，中海上半年境内外债务资金流入合共达385.9亿元，已归还到期债务216.7亿元。下半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共为318.5亿元。
更令人羡慕的是，在房地产融资端持续收紧的环境下，钱也比以往变得更贵。谁能用更低的成本融的更多的钱，谁就在金融端占据了更主动的位置。这无疑也是中海的优势之一。
期内，该集团的加权平均融资成本仅3.6%，继续保持在行业的最低区间。而反观分房地产企业，其融资成本分都达到6%-7%。
凭借较低的融资成本，中海期内于境内发行债券合共76亿元，包括成功发行18年期合共31亿元资产支持专项计划证券，其中21亿元为国内房企首单绿色碳中和证券产品，亦为期内同类产品发行利率新低；公司债券30亿元；中期票据15亿元。持续补充现金流。
另一方面，在一众房企忙于降负债的同时，在现金流上保有更多空间的中海也得以“逆向而行”，加快开工和周转。
业绩会上，副执行裁运营总监兼总建筑师罗亮表示，“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一分的项目较近期率先回笼，我们的周转速度也在进一步加快。”
其指出，中海的周转效率是高于同业水平的，未来也将助力集团的ROE水平维持在行业的较好水平。
不买不赚钱的地
手中持有充裕的现金，中海却不胡乱拿地。今年初，中海曾定下土地投资目标，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。
半年过去了，这个目标却打折扣。
报告期内，中海在内地14个城市合共新增20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米，总地价513亿元，权益地价458亿元，新增货值1104.9亿元。
而即便算上该集团系列公司，其新增土地储备49宗，总地价也仅778.1亿元。仍低于此前定下的投资预算不少。
值得一提的是，在“两集中供地”的新政策下，从第一批集中供地的情况看，一些热点城市的土地出现了明显的溢价，土拍市场竞争激烈。也因此，近段时间以来，不断传出有城市延迟第二批集中供地时间的消息。
颜对待过热的土地市场态度很明确：不赚钱的地不会去买，这是中海很重要的观点。“在投资策略方面，中海继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。”
他介绍称，中海上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。其投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况。
所以拿不拿地，“主要是看最后集中供地的城市，到底竞争情况以及的新的规则。”颜也称，会努力去完成土地投资的预算目标。
本着理性把控投资节奏，坚守投资刻度，中海也在继续加力度推进“蓝海”，期内成功获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等项目。
数据显示，报告期末该集团系列公司（但不含中海宏洋）土地储备为5940万平方米（实际权益为4985万平方米）。加之中海宏洋土地储备3284万平方米（实际权益为2892万平方米），中海系列公司合计土地储备达9224万平方米。
业绩会上，关于“房企拿地销售比不得超过40%”的问题也引发投资者的广泛关注。行政总裁张智超对此回答称，40%购地比的指标在去年就有，是属于三条红线以外的参照，不属于强制性的要求。
且指标里不含持有类物业的投资额，把这分剔除后，中海基本上也能达到或者接近于这个水平。“所以中海认为这个指标一方面不具备强约束，另外总体而言对公司的影响不。”
文章来源:乐居财经
