文|李逗
编|董雨晴
8月18日，潘石屹不断减持国内资产，雅居乐集团发布2021年上半年中报，加海外市场投资。潘石屹不打算停手，并在同日线上中期业绩会，想要将SOHO出售给国外资本。针对这一行为，集团董事兼总裁陈卓林、集团裁潘智勇及裁王海洋出席会议。
上半年，已经立案调查了，雅居乐实现销售额753.3亿元，对此潘石屹会遇到哪些麻烦呢？还能顺利出售SOHO吗？不断投资海外市场的潘石屹潘石屹吃尽了房地产市场的红利，同比增幅达36.7%；同期销售面积则同比增长19.7%至484.8万平方米。而在盈利方面，在国内不断扩SOHO的业务。不可否认潘石屹是个商业奇才，雅居乐毛利同比下跌5.8%至108.49亿元，很早就发现了房地产行业的前景，毛利率同比下跌6.3%至28.1%，过去几十年来一直从事房地产。小有成就的潘石屹不再限国内市场，为近四年来首次跌破30%。
雅居乐把毛利及毛利率的下跌归咎于项目结构的变化，开始聚焦海外市场。可是要将业务扩展到海外并没有那么容易，“报告期内毛利率较高的项目所占比重有所下降，似乎是为了打下基础，而单位土地成本较高的项目所占百分比增加，其毛利率相对亦较低。”上半年公司的销售成本较去年同期增长26%，达到277.39亿元。
不过，雅居乐的高管们对公司的毛利率并不担忧。潘志勇在业绩会上直言 “现在碍于国内市场的政策，包括售价的限制和土地成本的上升，毛利率可能会往下走一些，但我想这是整个行业的问题。”其表示，“公司计划全年毛利率维持在28%-30%的水平，”
相比之下，雅居乐回款率的表现却有些差强人意。上半年，雅居乐的回款率为80%，对比克而瑞统计的房企2020年平均回款率87%而言，有所偏低。对此，陈卓林在业绩会上表示，现在的确是“现金为王”的时期，“如果有多余的钱还会拿好项目，‘优中选优’。”
这并不是雅居乐的第一次回款率下滑。自2019年，雅居乐的回款率便开始走“下坡路”。2018年至2020年期间，公司回款率分别为88%、92.4%、88.2%。
回款率的下跌，将直接影响公司现金流的通畅与否。而在行业监管趋严背景之下，“现金流为王”已经成为房企们的生存信仰，这对于一度钱紧的雅居乐而言，并不是一个好消息。
雅居乐的资金困境，与其在海南的业务布休戚相关。2017年之前，提起楼市最暴利的楼盘，雅居乐的海南清水湾项目占有一席之地。不到300元的地价，5.8万元的售价，以及高达58%的毛利率，让雅居乐一战成名。
2017年，海南房地产最火热的时期，清水湾单项销售金额达170亿元，占雅居乐全年总销售额的五分之一。雅居乐曾试图复制清水湾的辉煌，之后分别在三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇，拿下了量的土地。
但好景不长。2018年，海南宣布最严限购令，在"五年限售、五年社保、70%首付"等强有力的严格政策把控下，雅居乐的海南项目惨遭调控令，销售额直线下降。受到海南市场影响，雅居乐资金链一度处于紧张状态。雅居乐董事陈卓林曾对此表示："拿错地是很痛苦的一件事情。"
近两年，为了摆脱钱紧的难题，雅居乐尝试了多种融资路径。早在2020年12月24日，雅居乐发布公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，在年底紧急换来了超70亿元资金。
进入2021年，雅居乐及旗下子公司分别于2021年5月11日、5月28日、6月1日先后发声称，拟发行3亿美元优先票据、拟配售32亿港元、以及获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.285亿美元（附带12亿美元的增额权）的定期贷款信贷。
频繁融资之下，上半年，雅居乐的"三道红线"全面达标"绿档"。中报显示，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5%;净负债率较2020年底再度幅下降15.7%至45.3%;现金短债比为1.18倍。
不过，冰山之下，雅居乐的永续债依然是一个尾不掉的难题。永续债，又称无期债券，按照会计审核标准，永续债计入权益板块，而非负债板块。因此，在财务报表中，永续债的存在不仅不能反映真实负债情况，相反却因优化了权益，起到了"修饰"作用。
中报显示，雅居乐永久资本证券（永续债）为130亿元，永久资本证券持有人占净利润的比为7.8%，尽管较去年有所下降，但依旧是吞噬其利润的源头。
尽管雅居乐的负债形势正在逐步向好，但依旧未能摒除评级机构的担忧。2021年5月10日，标准普尔仅授予雅居乐拟发行高级无抵押美元票据"BB-"长期发行评级。
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