作为业内曾经当之无愧的“老哥”，普罗众受到波及的速度和规模还将远超以往。“这将造成一场金融危机，无论是在销售规模，一场严重的通货膨胀，亦或是拿地水平上，对于穷人来说，万科已经不做“哥”很多年。在多元化成为房企主旋律的今天，没有比这更可怕的了。”亿万富翁投资人、索罗斯“门徒”德鲁肯米勒（Stanley Druckenmiller）再度发声警告，除了房地产商的身份，称美国众多市场已经陷入了“失控的狂热”，人们甚至说不出万科还有什么其他显著的标签。
文 | AI财经社 田晏林
编辑丨董雨晴
今年6月24日，而其罪魁祸首就是数以万亿计的支出。德鲁肯米勒曾经供职于量子基金，万科迎来了组织架构和高管人事的调整，与传奇投资人索罗斯（George Soros）合作十几年，除了将区调整为区、同时调任新的管理人员外，共同主导了狙击英镑等经典交易，最关键的变化就是万科将加速推动商业业务发展，以其宏观投资洞察力而驰名。上周五，由万科集团裁、COO王海武出任印力集团总裁，他在接受媒体采访时猛烈抨击了美国力支出的财政政策，原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武，出任COO一职。
印力集团曾被外界看作是万科整合商业板块的关键平台，而将王海武的调任让人们看明白了一点，这一次，万科真的下决心要发力商业运营了。
万科上一次人事动荡甚至要追溯到10年前。此次调整的逻辑也很清晰，万科已经到了不得不改变的时候了。
作为业内曾经当之无愧的“老哥”，普罗众受到波及的速度和规模还将远超以往。“这将造成一场金融危机，无论是在销售规模，一场严重的通货膨胀，亦或是拿地水平上，对于穷人来说，万科已经不做“哥”很多年。在多元化成为房企主旋律的今天，没有比这更可怕的了。”亿万富翁投资人、索罗斯“门徒”德鲁肯米勒（Stanley Druckenmiller）再度发声警告，除了房地产商的身份，称美国众多市场已经陷入了“失控的狂热”，人们甚至说不出万科还有什么其他显著的标签。
体现在资本市场上，今年上半年以来，因为毛利率持续下滑，万科的股价也跌跌不休，较年初已下跌逾30%，投资人正在对万科失去耐心。“短期内毛利下滑，长期看不到新增长，万科的股价又怎么可能会涨呢？”一位二级市场投资人这样表示道。
人事架构的调整，多少体现了万科改变命运的决心。而万科集团董事会郁亮也一再强调，万科要全面加速“经营服务并重”的转型发展，整合商业板块也不过是一个开端。
只是面临着一再严峻的房地产经营环境，与昔日竞争对手们的先发优势，万科还能在商业地产上补回它错过的那些年吗？
郁亮做，万科商业上位？
坊间一度传闻，这次王海武到曾经不受万科重视的商业运营平台印力任总裁，他似乎是了。
但一位熟悉万科的行业人士告诉AI财经社，企业排兵布阵的背后深意往往不能从表面解读，“万科说这次是王海武主动请缨，我看倒不如说是郁亮做的。”
这个“”，就是让王海武这个在万科内颇有话语权的人，去完成万科商业板块整合这个棘手的任务。
印力集团的前身是深国投商用置业，早年间的发展和沃尔玛密不可分，当时按照“订单商业地产”模式，就是为沃尔玛在国内购物广场。但此后多年，其旗下最为著名的购物中心IP“印象城”却在北京、成都、南宁等城市逐步兴建起来。五年前，印力集团卖身万科，双方却一直未擦出火花。甚至双方一度存在很隔阂，业务协同始终未曾显现。
实际上，万科对印力集团的收购本就是“无心插柳”。2016年，接连买入万科股份的宝能距离掌控万科只剩一步之遥，身处股权争夺漩涡中的万科，在当年8月宣布以19.28亿美元收购黑石集团名下的商业公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。此举曾被外界视为万科管理层阻击宝能集团而安排的“毒丸计划”。
“的确有这个因素。当年万宝之争，姚老板（宝能集团董事长姚振华）不要长线的资产，特别是商业地产这种投入，回报周期长的资产，因此对于收购印力是持反对态度的，但王石很坚决，找银行借钱也要收购印力，为的就是保住管理层的控制权，给宝能设置障碍。”上述行业人士表示。当时也一度有消息称，即便在那次股权争端中万科的管理层面临洗牌，他们也可以在自己打造的商业平台上东山再起。
而选择印力，不过是因为万科与黑石集团有着错综复杂的合作关系，可以以更合适的价格买下印力集团。
后来的故事也简单，2017年恒将其持有的14.07%万科股权，以292亿元悉数转让给深圳地铁后，打破了“万宝之争”的僵，深圳地铁成为万科的第股东，并表示“不会干预万科的具体经营，也不会参与”。
商业板块一盘乱棋
虽然在当时的万科看来，印力集团不过是来救火的一枚棋子。但万科的管理层也多次强调，收购印力与公司未来十年发展成为城市配套服务商的一致。
与印力集团打过多年交道的商业地产人士罗明告诉AI财经社，万科收购印力后，本希望对方来拯救万科的商业板块，把所有的商业都交给印力来运营，每年给集团合理的回报即可，但印力的基因是从运营角度出发做商业地产，坚持不搞住宅。“这点让我们做商业的同行很敬佩，但成也萧何败也萧何，这种做法不适应万科这种以地产为基因的公司。”
据罗明透露，后来万科发现印力只接资产，不接小的商业项目，矛盾也就此埋下。“万科是诸侯制，几位区负责人有很权利，最后就是不论好的坏的资产都不给印力了。万科交给印力的商业只有1/3，剩余2/3的商业项目还是自己持有，两边的隔阂越来越。”
在安排王海武上任之前，万科的商业板块由印力集团董事长丁力业掌管，后者也是印力集团的创始人，在公司被万科收购后，他便以合伙人身份入职万科，继续管理印力。
“老丁也不容易，用很贵的人力成本去做小的商业项目不出业绩，回报率也不会增长，但是对万科的诸侯而言，我们收购了你，不是让你坐享其成的，你得为我们做事情，本身有权利影响的问题，所以他很难推动整个商业板块的整合。”在罗明看来，不是万科“嫡系”出身，不能得到老板信任的人是不能担任这个角色的。
接棒王石成为万科董事长后，郁亮一直在思考万科商业板块的面。
在2020年年报中，万科首次披露了分经营性业务的收入情况，尽管在一些新赛道万科实现了规模领先和产品口碑，但商业表现十分乏力。郁亮认为，房地产业务增长乏力已成行业趋势，万科需尽快在经营性业务上有更突破性的表现。而且，他至少要用业绩向外界证明，公司那时投入真金白银的决定是正确的。
据罗明粗略测算，万科的商业板块全加起来，资产接近5000亿元，即使每年只有4%-5%的利润，这个资产总量下，每年也能有200多亿元的净利润，是块流油的肥肉。整合是必然选择，但郁亮需要找个“老臣”，才能摆平各方诸侯间的利益纠纷。
资料显示，王海武加入万科已有18年，过去主要在业务领域开展相关工作，先后在城市公司，区域和总工作过。有这样的老同事协助开展工作，背后还站着郁亮，或许曾经以“毒丸计划”被万科收入囊中的印力，此时正在被管理层期待，成为企业应对未来的良药。
商业，此一时彼一时
从山雨欲来，到最强风暴来临，整个房地产行业的调控比人们料想的更加严厉与迅速。而商业地产这个面向未来的储备，也突然被提到了更加重要的位置。真可谓，此一时彼一时。
直到现在，万科前员工、现任广东房地产研究会执行会长韩世同，依然忘不了2004年博鳌房地产论坛上的交锋。那场活动中，万科的王石、融创的孙宏斌、的李思廉、建业集团的胡葆森，甚至连现在即将退出地产圈的创始人潘石屹等房地产行业的一众佬都应邀出席。
但在会上，李思廉却和王石两位佬却争执了起来。“王石认为商业是太长线的东西，不如住宅机会，但李思廉当时正规模进军商业地产。”据韩世同透露，当时的富力地产很是风光，李思廉春风得意之时却被王石打了脸，后者一语道破商业地产的困——很难融到钱，而且如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。
“王石这番话也并不是专门针对富力，但李思廉刚好去对号入座了。”韩世同回忆，当时李思廉反对王石，还说要挑战万科，争全国第一。“李思廉觉得王石说的太夸张了，对于商业地产项目，富力还有很多办法。
不过，从两家企业随后的发展轨迹看，这种探讨已经没有意义了。多年之后，万科仍是头房企，但富力近两年却要通过卖资产、发新股等非经营渠道的手段，补充现金流来偿还债务。
在韩世同看来，富力初期的模式很讨巧，在非公开招标下，用很便宜的钱拿到了量旧工厂的拆迁项目，并且迅速转成一个以规模商业地产为主的发展商，“这个过于激进，对风险的预算考量太少，太理想化了。”
当然，富力陷入资金困，背后的深层原因还有很多，暂时不做赘述。只是在那年博鳌论坛的激辩结束后，关于到底要不要做商业地产，也成为万科内一个讳莫如深的话题，一度被视为时任董事长王石与总裁郁亮之间的博弈。
据媒体报道，王石在种种场合，都坚定表示，万科不做商业地产。2009年8月，他在中山学演讲时更是放言：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”
但三个月后，郁亮却对外表示，在万科未来的模式中，虽然住宅产品仍占据80%比重，其余20%将持有型物业，包括酒店、养老，未来还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业等。
显然，郁亮的言论让王石感到不满。在随后的2009年业绩发布会上，郁亮忽然口风转变，强调万科的定位是主流住宅，没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。不过，在当年年报中出现的那句“尝试与住宅相配套的其它物业类型，积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域”，可以从侧面看出万科高层之间的冲突与妥协。
至此，关于商业地产的争议，在万科内终于有了结论：王石答应“可以做商业地产”，郁亮同意“先只做与住宅配套的持有物业”。在韩世同看来，那些年万科高层产生分歧的关键点不在于做不做商业地产，而在于怎么做。
2013年12月24日，北京昌平区的金隅万科广场开业，宣布万科正式进入商业地产。当天，万科集团的首个购物中心客流量突破14.2万人次，单日营业额达到616.5万元，创下试营业以来的新高。
那一年，王石在接受媒体采访时说，万科从来没有回避过商业，“我只是说万科主要是住宅为主。我说城市总有一天不需要住宅，那最后一套住宅是万科做的，这是我说过的。”王石表示，现在城市发展综合体，住宅只是其中一分，不做商业就等于企业自动从城市退出。但性格强硬的王石仍有自己的坚持，他表示万科“非常非常明确”地不会把商业当作一个主流产品来做。
这也是为什么在万科提出转型的多年后，公司在很多领域都做到行业第一，唯独商业板块，和龙湖、新城、华润等房企相比，差了截的根本原因。许多时候，因果早已注定。
和股东深铁还有多少想象空间？
现如今，商业地产这个曾经不被万科关注的边角料，即将迎来主角命运。
不久前万科2020年股东，以第股东的身份，深圳地铁董事长辛杰罕见的出席了。而对于万科的调整，辛杰予以了绝对的肯定，“深铁认同万科的商业模式，尤其是最近提出的‘从为主转向与经营并重’的经营策略。”
实际上，原本深铁加万科的组合，就是这一经营策略下的最佳组合之一。
但入主万科四个年头，作为股东，深铁给万科转型发展提供的支撑和动力却是不那么明显的。同样是在万科2020年度股东上，有投资机构质疑，为何深圳地铁跟万科提出“轨道+物业”（TOD模式）的合作模式后，双方在具体项目上却没有很的进展。
深圳地铁董事长辛杰干脆没有直面回答这个问题：“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’，我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。万科在行业内就是唯一，也是第一。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。”
早在四年前，深圳地铁预计可物业面积达400万平方米以上。与深圳地铁牵手后，郁亮曾表示，这不仅是傍款而轻松获得了量后续合作用地，也是万科转型城市配套服务商的重要转折点。
话虽然讲的好听，但汇生国际融资总裁黄立冲认为，对于深圳地铁来说，旗下还有深铁置业和深铁商业两家主营地产业务的公司，是“儿子”，而万科更像是“侄子”，即便是进行“站城一体化”，深铁也会优先与亲儿子展开合作。
目前，深铁在深圳的TOD项目超过了12个，且多分布在前海、深圳湾、福田等核心区域地段，这些项目的经营和也均由深铁置业和深铁商业完成。相比之下，万科与深铁的合作还没有任何落地项目。
在深圳之外，万科倒是打着深铁的旗号频频与各地的地铁公司达成了合作。先后与长沙轨道集团、成都轨道集团、武汉地铁集团签订合作协议，万科对外宣传的也是“深铁入股后，万科多了公共交通的运营视角”。
如今看来，这可能是万科发力商业寻找新增长最具想象空间的一面。对于如今的万科来说，已然明确，接下来就是思考运用哪种战术的问题了，若想要比肩龙湖、新城的市场地位，整合商业板块仅仅是个开始。而对于万科的未来，深铁却表现出了绝对的耐心，辛杰也在这次股东会上表示，短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌，“深圳地铁会长期持有万科股票。”
（文中罗明是化名）
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